Die Grundsteuer gehört zu den Objektsteuern. Das Objekt ist das Grundstück. Nur nach ihm richtet sich die Steuer. Das bedeutet, dass für die Höhe der Steuer die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Eigentümers keine Rolle spielen.

Auch ist es grundsätzlich ohne Bedeutung, wie hoch der Ertrag ist, den ein Grundstück abwirft (z. B. vermietet oder Leerstand).

Das Aufkommen an Grundsteuer steht in voller Höhe den Gemeinden zu (daher auch sogenannte „Realsteuer“).

Steuerpflichtig ist der in Niedersachsen liegende Grundbesitz. Dies sind im Wesentlichen alle bebauten und unbebauten Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Grundsätzlich müssen für alle unbebauten und bebauten Grundstücke Grundsteuererklärungen in elektronischer Form abgegeben werden.

Soweit Grundbesitz unverändert vollständig der Steuerbefreiung für bestimmte Rechtsträger nach § 3 Grundsteuergesetz (GrStG) oder unverändert vollständig der Steuerbefreiung nach § 4 GrStG unterliegt, wird auf die Abgabe einer Grundsteuererklärung verzichtet, wenn dieser Grundbesitz bisher nicht mit einem Aktenzeichen beim Finanzamt steuerlich erfasst ist. Alle Eigentümer und Eigentümerinnen, deren Grundbesitz bereits beim Finanzamt steuerlich erfasst ist, werden zwischen Mai und Juni 2022 ein ausführliches Informationsschreiben des zuständigen Finanzamtes erhalten. Diese Fälle sind nicht von dem Verzicht auf die Abgabe einer Grundsteuererklärung betroffen mit der Folge, dass eine Grundsteuererklärung auch dann abzugeben ist, wenn der Grundbesitz vollständig steuerbefreit ist. Eine Aufforderung zur Erklärungsabgabe durch das Finanzamt im Einzelfall bleibt vorbehalten.

Das Grundsteuergesetz unterscheidet zwei Arten:

• die "Grundsteuer A" für das land- und forstwirtschaftliche Vermögen und


• die "Grundsteuer B" für alle übrigen bebauten oder unbebauten Grundstücke.

Die Gemeinde hat die Möglichkeit, für baureife Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festzusetzen (Grundsteuer C).

Schuldner der Grundsteuer ist der bürgerlich-rechtliche bzw. wirtschaftliche Eigentümer des Grundbesitzes. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten und somit zu den Betriebskosten eines Grundstücks. Sie kann im Falle einer Grundstücksvermietung/-verpachtung auf den Mieter/Pächter umgelegt werden.

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in drei selbständigen, aufeinander folgenden Verfahrensstufen:

Stufe 1: Zuerst werden die Äquivalenzbeträge ermittelt (Fläche des Grund und Bodens x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor, Fläche des Gebäudes x Äquivalenzzahl x Lage-Faktor) ermittelt (Feststellungsverfahren),

Stufe 2: Dann werden die Äquivalenzbeträge mit einer Grundsteuermesszahl multipliziert und der Grundsteuermessbetrag ermittelt (Veranlagungsverfahren) und schließlich in

Stufe 3: auf den Grundsteuermessbetrag der von der Gemeinde festgelegte Hebesatz angewendet (Grundsteuerfestsetzungsverfahren).

Für die Feststellung der Äquivalenzbeträge und des Grundsteuermessbetrages ist das Finanzamt zuständig, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt. Die eigentliche Festsetzung und die Erhebung der Grundsteuer wird anschließend von der Gemeinde vorgenommen.

Der Hebesatz ist der Steuersatz, den die Gemeinde auf den Grundsteuermessbetrag anwendet. Die Gemeinde legt diesen Prozentsatz (Hebesatz) eigenständig fest. Dabei muss der Hebesatz jeweils einheitlich sein

1. für die in einer Gemeinde liegenden Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und


2. für die in einer Gemeinde liegenden übrigen bebauten und unbebauten Grundstücke (Grundsteuer B).


3. Die Gemeinde hat die Möglichkeit, für baureife Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festzusetzen (Grundsteuer C).

Die Hebesätze werden für ein oder mehrere Kalenderjahre festgesetzt und können bei den Gemeinden erfragt werden.

Die Grundsteuer wird in der Regel für ein Kalenderjahr festgesetzt. Hat die Gemeinde jedoch den Hebesatz für mehrere Jahre festgelegt, kann sie die Grundsteuer auch für mehrere Jahre im Voraus festsetzen.

Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbeitrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag kann die Grundsteuer auch am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Die Grundsteuer ist stets an die Gemeinde zu zahlen.

In Niedersachsen müssen neben den Angaben zum Eigentümer im Regelfall nur die Grundstücksgröße und die Wohn- und/oder Nutzflächen der Gebäude angegeben werden und ob eine Wohnnutzung vorliegt. Den Lage-Faktor trägt die Finanzverwaltung ohne Ihre Mithilfe bei.

Dann bildet Ihre Wohnung ein Grundstück. Nur hierfür sind die (Mit-)Eigentümerinnen bzw. (Mit-)Eigentümer zu erklären.

Das Aufkommen aus der Grundsteuer soll insgesamt gleichbleiben (Aufkommensneutralität). Eine Erhöhung des Aufkommens insgesamt wird mit der Reform der Grundsteuer nicht bezweckt. Gleichwohl wird es durch die Reform zu Belastungsverschiebungen für einzelne Steuerpflichtige kommen. Das kann sowohl ein Mehr als auch ein Weniger sein. Denn die Belastungsverteilung nach den alten Werten ist im Laufe der Zeit unzutreffend geworden und wird durch die Reform, die für alle einen neuen Maßstab festlegt, ersetzt.

Die Grundsteuer wird gemäß dem Stichtagsprinzip stets nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres (1.1.) festgesetzt. Grundstücksveränderungen (z. B. Neu-, An- oder Umbau; Abriss) und Nutzungsveränderungen während des Kalenderjahres wirken sich demnach erst auf die Höhe der Grundsteuer des nächsten Jahres aus. Für die Hauptfeststellung sind die Verhältnisse am 1. Januar 2022 entscheidend.

Alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken müssen im Zeitraum vom 1. Juli bis 31. Januar 2023 Grundsteuererklärungen abgegeben. Hintergrund ist die Reform der Grundsteuer (www.grundsteuerreform.de). Die Grundsteuererklärungen sind von der Gebäude- und Wohnungszählung im Rahmen des Zensus 2022 unabhängig. Aus Datenschutzgründen können die Erhebungen nicht zusammengelegt werden. Die erhobenen Daten der Gebäude- und Wohnungszählung werden ausschließlich für die Belange des Zensus 2022 verwendet und zum schnellstmöglichen Zeitpunkt anonymisiert. Sie werden nicht für die Kontrolle der bei der Grundsteuer gemachten Angaben genutzt. Dies ist durch das sogenannte Rückspielverbot gewährleistet, das eine Weitergabe von Daten, die im Zuge der Zensuserhebung 2022 erhoben wurden, an andere staatliche Stellen untersagt.

Niedersachsen hat sich im Niedersächsischen Grundsteuergesetz (NGrStG) für das Flächen-Lage-Modell entschieden. Grundlage sind die Flächen des Grund und Bodens und des Gebäudes multipliziert mit einer Äquivalenzzahl (bestimmter Zahlenwert je qm Boden und Gebäudefläche) und einem Lage-Faktor (Zu- oder Abschlag für die Lage des Grundstücks) für das jeweilige Grundstück.

Hauptfeststellungsstichtag ist der 1. Januar 2022.

Erste Anwendung ab 2025.

Niedersachsen hat sich entschieden, eine selbstentwickelte Lösung dem Bundes-Modell vorzuziehen. Ein einfacher Weg ist machbar.

Das Bundesgesetz knüpft wie das bisherige Recht weiterhin am Verkehrswert der Grundstücke an. Dadurch, dass dieser Wert für jedes einzelne Grundstück erst ermittelt werden muss, ist das Gesetz notwendigerweise sehr aufwändig, kleinteilig, intransparent und kompliziert ausgestaltet. Um dies abzumildern, wurden vom Bund umfangreiche Typisierungen und Vergröberungen vorgenommen, was wiederum das Risiko in sich birgt, vom Bundesverfassungsgericht erneut als verfassungswidrig verworfen zu werden. Nicht zuletzt werden die Bürgerinnen und Bürger die einzelnen, komplexen Berechnungsschritte nur schwer nachvollziehen können.

Auch die Länder Bayern, Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg haben sich für eine Nutzung der Öffnungsklausel entschieden. Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen favorisieren dabei Flächenmodelle, die die Fläche des Grundstücks und des Gebäudes zum Maßstab der Besteuerung machen. Diese Abkehr vom Wert des Grundstücks ist verfassungsrechtlich durch das Äquivalenzprinzip gerechtfertigt. Aus verfassungsrechtlicher Sicht ist der Gesetzgeber nicht gezwungen, die Bemessung der Grundsteuer wertabhängig auszugestalten.

Das Flächen-Lage-Modell ist leicht umsetzbar und enthält keine streitanfälligen Bestimmungsgrößen. Gegenüber dem verkehrswertorientierten Bundesmodell bietet das Flächen-Lage-Modell insbesondere den Vorteil einer deutlichen Vereinfachung mit nur noch einer einmaligen Hauptfeststellung für die ca. 3,2 Millionen zu bewertende Grundstücke in Niedersachsen anstelle regelmäßiger weiterer Hauptfeststellungen im 7-Jahre-Rhythmus. Nur bei gravierenden Änderungen der Lage-Faktoren, die automatisiert von der Verwaltung überprüft werden, kommt es im Flächen-Lage-Modell zu neuen Steuerbescheiden in den betroffenen Gebieten. Insgesamt bedeutet das also eine erhebliche Einsparung von Personal- und Verwaltungskosten auf Seiten der Finanzverwaltung aber auch eine erhebliche Erleichterung für Bürgerinnen, Bürger und Unternehmen.

Die Ausrichtung am Wert eines Grundstücks ist eine Ausprägung des Leistungsfähigkeitsprinzips. Die Grundsteuer dient der Finanzierung des allgemeinen kommunalen Finanzbedarfs. Dabei ist die Grundsteuer ihrem Wesen nach eine Objektsteuer, die ohne Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse und der subjektiven Leistungsfähigkeit des Steuerschuldners am Grundbesitz anknüpft. Hier ergibt sich zwischen der über das Grundstückseigentum vermittelten Teilhabe an der Gemeinde und den öffentlichen Leistungen der Gemeinden für die Daseinsvorsorge, die hier als Nutzungsangebot verstanden werden, und dem Steueraufkommen ein enger Zusammenhang, auch wenn im Einzelfall kein eindeutiges Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Im Sinne des Äquivalenzprinzips bietet sich die Fläche als Anknüpfungspunkt und Maßstab der Lastenverteilung innerhalb der Gemeinde mehr an als der Wert des Grundstücks, da dem einzelnen Grundstücksinhaber in der Regel umso mehr Nutzungsmöglichkeiten bestimmter lokaler öffentlicher Angebote und Leistungen seiner Gemeinde (wie beispielsweise den Schutz des Privateigentums durch Brandschutz oder Räumungsdienste, für Infrastrukturausgaben, Ausgaben für Kinderbetreuung und Spielplätze, für kulturelle Einrichtungen und Ausgaben zugunsten der Wirtschaftsförderung) zuordenbar sind, je größer das zu besteuernde Grundstück (Grund und Boden einschließlich Gebäude) ist. Dabei werden solche Nutzungsangebote zum einen mit Rücksicht auf den Grund und Boden des Grundstücks gemacht und kommen daher ihm zugute. Darüber hinaus sind sie aber auch gebäude- und personenbezogen, weshalb als pauschaler Belastungsmaßstab die Flächen der jeweiligen Gebäude dienen.

Die Größe Ihres Grundstücks finden Sie in Ihren Unterlagen z. B. aus den Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes oder aus Mitteilungen über die Liegenschaftsvermessung. Sie können diese Angaben aber auch dem Grundsteuer-Viewer entnehmen, der für diese Zwecke im Internet für Sie kostenlos bereitgestellt wird. Dort finden Sie auch weitere grundstücksbezogene Angaben, die in die Steuererklärung einzutragen sind.

Bei reinen Wohngebäuden ist nur die Wohnfläche zu erklären. Die Fläche eines Arbeitszimmers gehört zur Wohnfläche.

Zur Wohnfläche zählen nicht:

1. Räume im Keller und Dachgeschoss, die nicht als Wohnraum dienen;Garagen, die in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, bleiben bei der Ermittlung der maßgeblichen Gebäudeflächen bis zu einer Fläche von 50 m² (Freibetrag) außer Ansatz;


2. Nebengebäuden, die in räumlichem Zusammenhang zur Wohnnutzung stehen, bleiben bis zu einer Fläche von 30 m² bei der Ermittlung der maßgeblichen Gebäudeflächen außer Ansatz.

Die Wohnfläche berechnet sich regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. S. 2346).

Die Wohnfläche finden Sie auch in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.

Ist die Wohnfläche zulässigerweise bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet worden und haben sich keine baulichen Änderungen ergeben, kann auch diese Berechnung zugrunde gelegt werden.

Zur Nutzfläche zählen insbesondere Flächen, die gewerblichen, betrieblichen (Werkstätte, Büroräume, …) oder sonstigen Zwecken (z. B. Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind.

Die Nutzfläche ermittelt sich regelmäßig nach DIN 277, z. B. DIN 277-1: 2005-02, DIN 277-1: 2016-01 und DIN 277: 2021-08.

Die Nutzfläche finden Sie auch in Ihren Bauunterlagen oder dem Kaufvertrag.

Die Äquivalenzzahl für Gebäudeflächen soll stets 0,50 Euro je Quadratmeter betragen, für die Fläche des Grund und Bodens soll eine Äquivalenzzahl von 0,04 Euro je Quadratmeter angesetzt werden. Die Äquivalenzzahl ist eine reine Rechengröße zur Bestimmung der relativen Lastenverteilung zwischen dem Grund und Boden und den Gebäudeflächen. Sie hat keinen Wertbezug.

Das Niedersächsische Grundsteuergesetz (NGrStG) baut auf dem bayerischen reinen Flächenmodell auf. Das reine Flächen-Modell nimmt die Größe des Grundstücks und des Gebäudes (differenziert nach Wohnen und Nicht-Wohnen) – also die Fläche – zum Maßstab. Die Schwäche des reinen Flächen-Modells liegt darin, dass für Grundstücke derselben Größe in derselben Gemeinde dieselbe Grundsteuer erhoben wird – egal, ob sich das Objekt in allerbester oder in mäßiger Lage befindet. Deshalb hat das Niedersächsische Finanzministerium das reine Flächen-Modell zu einem verfeinerten Flächen-Lage-Modell weiterentwickelt. Der Lage-Faktor dient dazu, die Lage des Grundstücks angemessen zu berücksichtigen.

Der Lage-Faktor ist im Niedersächsischen Grundsteuergesetz (NGrStG) in seiner Berechnung festgelegt und wird vom Finanzamt ermittelt und in Ihrem Steuerbescheid ausgewiesen. Er lässt sich mithilfe des Grundsteuer-Viewers nachvollziehen, der für diese Zwecke im Internet für Sie kostenlos bereitgestellt wird.

Der Lage-Faktor ergibt sich aus folgender Formel:

Lage-Faktor = (BRW / dBRW)^0,3

„BRW“ ist der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks. Ihr Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen.

„dBRW“ ist der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde. Der Exponent „0,3“ in der Formel bewirkt eine angemessene Dämpfung des Faktors. Im Ergebnis entsteht ein moderater Zu- oder Abschlag. Beispiel: Der doppelt so hohe Bodenrichtwert im Vergleich zum Durchschnitt führt zu einem Zuschlag von 20 Prozent. Das ist der Lage-Faktor 1,2.

Der Bodenrichtwert Ihres Grundstücks soll zur Berechnung des Lage-Faktors verwendet werden. Sie brauchen den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks nicht in die Steuererklärung einzutragen. Der Lage-Faktor wird von der Finanzverwaltung ermittelt und in die Berechnung Ihres Grundsteuermessbescheids einbezogen. Er lässt sich mithilfe eines Grundsteuer-Viewers (Darstellung mit Karten auf einer Internetseite) nachvollziehen, der für diese Zwecke im Internet für Sie kostenlos bereitgestellt wird. Über den Grundsteuer-Viewer können Sie den für ihr Grundstück geltenden Bodenrichtwert sowie die weiteren Parameter zur Berechnung des Lage-Faktors einsehen. Der Bodenrichtwert wird von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse ermittelt.

Die Ermittlung der Bodenrichtwerte für jedes Flurstück erfolgt durch die - außerhalb der Finanzverwaltung stehenden - Gutachterausschüsse.

Die Gutachterausschüsse verfügen aufgrund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis über die erforderliche Kompetenz bei der Feststellung von Bodenrichtwerten.

Für Zwecke der Grundsteuer dienen die Bodenrichtwerte nur für die Ermittlung des Lage-Faktors bei der Bewertung im Grundvermögen. Sie dienen nicht der Verkehrswertermittlung eines Grundstücks.

Die steuerlichen Bodenrichtwerte sind deshalb nicht deckungsgleich mit den detailreichen Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Landes Niedersachsen.

Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermitteln für jede Gemeinde aus den Bodenrichtwerten für Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen, gemischte Bauflächen und Sonderbauflächen der Gemeinde einen Durchschnittsbodenwert für Zwecke der Grundsteuer. Dieser ergibt sich als Median aller in der Gemeinde liegenden Bodenrichtwerte und wird auf volle Euro abgerundet. Es wird nur ein Durchschnittsbodenwert über alle Nutzungen hinweg gebildet. Bei deckungsgleichen Bodenrichtwertzonen (d.h. Zonen, für die je nach Nutzung mehrere Werte angegeben sind) ist der jeweils niedrigste der Bodenrichtwerte in die Ermittlung einzubeziehen. Der durchschnittliche Bodenrichtwert wird für jede Gemeinde in Niedersachsen im Internet veröffentlicht. Er wird auch im Grundsteuer-Viewer bereitgestellt.

Der Bodenrichtwert dient nur als Indikator dafür, ob sich das Grundstück in einer besseren, mittleren oder mäßigen Lage innerhalb der Gemeinde befindet. Die absolute Höhe der Wertunterschiede ist nicht allein auf die Lage zurückzuführen. Weil nicht alle Wertdifferenzen auf Infrastrukturangebote der Kommunen zurückzuführen sind, sondern auch andere Umstände eine Rolle spielen, folgt die Anpassung der Bemessungsgrundlage nicht in vollem Umfang den Bodenrichtwertunterschieden, sondern die Regelung bildet diese Relation gedämpft ab.

Der Grundsteuer-Viewer ist eine Kartendarstellung, aus der die amtliche Fläche, die Flurstücksbezeichnung, der Bodenrichtwert, der Durchschnittsbodenwert der Gemeinde und der Lage-Faktor ersichtlich sind.

Der Grundsteuer-Viewer dient als:

• Ausfüllhilfe für die Grundsteuererklärung


• Erläuterungshilfe, um den Lage-Faktor im Feststellungsbescheid nachzuvollziehen.

Der Grundsteuer-Viewer steht Ihnen unter www.grundsteuer-viewer.niedersachsen.de zur Verfügung.

Darüber hinaus wird der Grundsteuer-Viewer auch direkt während der Bearbeitung der Feststellungserklärung aus Mein ELSTER heraus aufrufbar sein.

Werden die Äquivalenzbeträge mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, ergibt sich der sogenannte Grundsteuermessbetrag. Die Messzahl beträgt grundsätzlich 100 %, sie wird aber in bestimmten Fällen ermäßigt. Auf den Grundsteuermessbetrag wendet eine Kommune ihren Hebesatz an und berechnet so die Grundsteuer.

Die Grundsteuermesszahl beträgt 100 %. Für Wohnflächen wird die Grundsteuermesszahl auf 70 % ermäßigt. Weitere Ermäßigungen sind z. B. für den Denkmalschutz vorgesehen.

Unter gewissen Umständen können die Voraussetzungen für einen Abschlag auf die Steuermesszahl vorliegen.

Ein Abschlag kommt für Grundbesitz in Betracht,

• auf dem sich ein Baudenkmal im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzes befindet,


• der eine enge räumliche Verbindung mit dem eigenen Betrieb der Land- und Forstwirtschaft hat,


• auf dem Wohnungen gebaut wurden, die den Bindungen des sozialen Wohnungsbaus aufgrund einer staatlichen oder kommunalen Wohnraumförderung unterliegen oder


• der bestimmten begünstigten Wohnungsbaugesellschaften, -genossenschaften oder -vereinen gehört.

Die Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens wurde durch das Bewertungsgesetz des Bundes neu geregelt. Dieses Gesetz wird auch in Niedersachsen angewendet.

Die Bewertung der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe erfolgt bundeseinheitlich auf der Basis eines typisierenden durchschnittlichen Ertragswertverfahrens. Es ist eine standardisierte Flächenbewertung, bei der die Eigentumsflächen des Betriebs jeweils gesondert nach Nutzung und Nutzungsarten bewertet werden.

Wohngebäude werden künftig im Grundvermögen (Grundsteuer B) bewertet.

Die Steuererklärungen müssen bis spätestens 31. Januar 2023 abgegeben werden. Dazu wurde mit den Allgemeinverfügungen vom 21.03.2022 und 17.10.2022 im Niedersächsischen Ministerialblatt aufgefordert.

Hinweis: Die vorstehenden Ausführungen gelten allein für in Niedersachsen belegene Grundstücke.

Eine Fristverlängerung für die Abgabe der Grundsteuererklärungen über den 31. Januar 2023 hinaus wird aufgrund der engen zeitlichen Vorgaben nur im Ausnahmefall und lediglich grundstücksbezogen möglich sein. Es wird daher darum gebeten, bereits frühzeitig mit den Vorbereitungsarbeiten (z. B. Ermittlung der Gebäudeflächen) zu beginnen.

Bereits eingegangene Fristverlängerungsanträge mit Fristende bis längstens zum 31.01.2023 sind durch die Allgemeinverfügung vom 17.10.2022 als erledigt anzusehen. Durch die Allgemeinverfügung vom 17. 10. 2022 liegt ein bindender Verwaltungsakt vor.

Deshalb erhalten Sie kein weiteres gesondertes Antwortschreiben vom jeweils zuständigen Finanzamt.

Anträge über den 31.01.2023 hinaus sind weiterhin nur in begründeten Einzelfällen möglich (s.o.).

Verspätungsschlag
Wenn in einzelnen Fällen die Erklärungsabgabe nicht vollständig bis zum 31.01.2023 gelingt, werden die Finanzämter von den ihnen zur Verfügung stehenden Durchsetzungs- und Zwangsmitteln keinesfalls über Gebühr oder unangemessen Gebrauch machen. Ein automatisierter Verspätungszuschlag, wie er für andere Steuerarten vorgesehen ist, kommt bei der Grundsteuer für die Erklärungen zur Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 nicht zur Anwendung (Hinweis auf Art. 97 § 8 Einführungsgesetz zur Abgabenordnung (EGAO)).

Ab Mitte Mai bis Mitte Juni 2022 wird die Finanzverwaltung allen Eigentümerinnen und Eigentümern von steuerpflichtigen Grundstücken in Niedersachsen Informationsschreiben zusenden. Diese Schreiben erläutern, was zu tun ist, und enthalten die Informationen, die individuell für die jeweiligen Steuerpflichtigen in der Finanzverwaltung vorhanden sind (z. B. Aktenzeichen, Lage etc.).

Außerdem informiert die Finanzverwaltung über die für die Online-Abgabe zur Verfügung stehenden Möglichkeiten:

• „Portal ELSTER - Ihr Online-Finanzamt“ unter www.elster.de


• „Grundsteuer-Viewer“


• "Frequently Asked Questions (FAQ)"


• die Internetseite zur Grundsteuerreform https://grundsteuerreform.de


• den KONSENS-Chatbot zur Grundsteuer unter https://www.steuerchatbot.de/konsens

Für darüber hinaus gehende Fragen stehen die Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner in den Finanzämtern bereit.

Sie sind verpflichtet, die Grundsteuererklärung elektronisch an das Finanzamt zu übermitteln (§ 228 BewG, § 8 Abs. 6 NGrStG i. V. m. § 87a Abs. 6 Satz 1 AO). Weitere Informationen hierzu finden Sie unter dem Stichwort ELSTER.

Bei der elektronischen Erklärungsabgabe können Ihnen die Angehörigen der steuerberatenden Berufe helfen. Auch Ihre Hausverwaltung kann die Erklärungsabgabe übernehmen. Darüber hinaus können Sie auch einen bereits bestehenden Zugang zu ELSTER eines Angehörigen nutzen.

In dem Ausnahmefall, dass Ihnen eine elektronische Abgabe nicht möglich ist, können Sie Vordrucke unter https://lstn.niedersachsen.de/steuer/steuervordrucke aufrufen, am Bildschirm ausfüllen und ausgedruckt an Ihr zuständiges Finanzamt senden. Sollten Sie nicht über einen Internetzugang verfügen, ist eine geringe Anzahl an Steuererklärungsvordrucken in Papier bei Ihrem Finanzamt verfügbar. Auf einen gesonderten Härtefall-Antrag verzichtet die Niedersächsische Finanzverwaltung.

Wir bitten Sie, soweit es Ihnen technisch und ggf. mit Unterstützung anderer möglich ist, die elektronische Abgabe zu nutzen und die digitale Bearbeitung damit zu unterstützen. Vielen Dank.

Für die elektronisch authentifizierte Übermittlung benötigen Sie ein Zertifikat. Sie können das Zertifikat verwenden, das Sie auch für die elektronische Übermittlung Ihrer Einkommensteuererklärung nutzen. Haben Sie noch kein Zertifikat, erhalten Sie dies nach kostenloser Registrierung unter www.elster.de. Bitte beachten Sie, dass die Registrierung bis zu zwei Wochen dauern kann. Unter www.elster.de/elsterweb/softwareprodukt finden Sie Programme zur elektronischen Übermittlung.

In diesem Fall müssen Sie auf den nächsten 1.1. eines Jahres die Änderung gegenüber dem Finanzamt anzeigen.

Beispiel:
Änderung der Wohnfläche im Jahr 2022. Daraus folgt eine Änderungsanzeige auf den Stichtag 1.1.2023.

Das Bundesministeriums der Finanzen hat mit Schreiben vom 27. Juni 2023 den Erklärungsvordruck GW 5 nebst Ausfüllanleitung für die Grundsteuer-Änderungsanzeige veröffentlicht (IV D 4 - S 3243/22/10002 :002; 2023/0617544; BStBl 2023 I Seite 1536).

Die Übernahme der Änderungsanzeige im Portal ELSTER ist jedoch noch nicht erfolgt.

Die Umsetzung in Niedersachsen ist derzeit noch nicht abgeschlossen. Es bestehen aber folgende Möglichkeiten:

• Bis zur technischen Umsetzung unter ELSTER können Sie Ihre Änderungen bis auf Weiteres formlos beim Finanzamt anzeigen (z. B. schriftlich, per E-Mail oder auch telefonisch).


• Alternativ können Sie Ihre Änderungen im Rahmen einer sonstigen Nachricht über das Portal ELSTER übermitteln.