Mit der "wohnvision - Baulandmodell Braunschweig" wird bezahlbarer Wohnraum vor allem durch die Verpflichtung der Planungsbegünstigten erreicht, einen Anteil von 30% der planungsrechtlich zulässigen Wohnfläche als öffentlich geförderten Wohnungsbau und einen Anteil von mindestens 10% der planungsrechtlich zulässigen Wohnfläche im Bereich des preiswerten Mietwohnungsbaus bzw. des preiswerten Eigenheimbaus zu errichten.

Darüber hinaus ermöglicht die gezielte Vergabe von Grundstücken der Stadt nach sozialen Kriterien wie z.B. für barrierearme Wohnqualitäten, bezahlbares Wohnen, familienfreundliches Wohnen, studentisches Wohnen sowie für alters- und behindertengerechtes Wohnen. Es trägt dazu bei, dass der differenzierte Bedarf an Wohnraum auch in qualitativer Hinsicht gedeckt wird.

Weitere Qualitätsziele für den Städtebau und den Wohnungsbau wie z.B. Freiraumqualtäten, Klima schützendes oder Energie sparendes Wohnen können durch Verfahren der Konzeptvergabe von kommunalen Grundstücken verwirklicht werden.

Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass die Stadt bzw. die Grundstücksgesellschaft Braunschweig mbH (GGB) mindestens 50% der Flächen in einem Baugebiet erwirbt. Dieser kommunale Zwischenerwerb ermöglicht eine gezielte Steuerung und langfristige Sicherung der Grundstücksnutzung, wie dies allein durch einen Bebauungsplan nicht möglich wäre. Denn die kommunalen Grundstücke können in einem transparenten Vergabeverfahren nach objektiven Kriterien an bestimmte Zielgruppen mit Bindungen und Bauverpflichtungen vergeben werden (sog. "Konzeptvergabe"), so dass die wohnungspolitischen Ziele erreicht und private Bodenspekulation vermieden werden. Außerdem entstehen keine Baulücken. Dieses Verfahren ist nur möglich, wenn der Stadt Grund und Boden in Neubaugebieten gehört.

Die "wohnvision - Baulandmodell Braunschweig" fördert die Möglichkeiten der Eigentumsbildung in vielfältiger Weise. Neben der Bebauung durch die planungsbegünstigten privaten Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer selbst sieht das Modell eine gezielte Vergabe von Grundstücken der Stadt an Bauwillige und an Baugruppen vor. Zudem kann bei der Konzeptvergabe von städtischen Grundstücken die Errichtung von bezahlbaren Eigentumswohnungen oder gemeinschaftlichen Wohnprojekten gezielt unterstützt werden.

Die "wohnvision - Baulandmodell Braunschweig" legt folgende Bindungen und Pflichten für die planungsbegünstigten Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer fest:

1. Die Planungsbegünstigten verpflichten sich, die im Bebauungsplan festgesetzten Flächen für Erschließungsanlagen, Ausgleichsmaßnahmen und soziale Infrastruktur (Kindergarten, Krippe, ggf. Grundschule) im Rahmen der Angemessenheit, kosten- und lastenfrei an die Stadt abzutreten.
   
   


2. Die Planungsbegünstigten übernehmen alle anteiligen, ursächlichen Kosten für die Entwicklung des Baugebietes, allerdings nur bis zu einer max. Höhe von 2/3 der Bodenwertsteigerung ihres Grundstücks. Die Kostenbeteiligung ist daher nach Möglichkeit gedeckelt und planbar.
   
   


3. Die Planungsbegünstigten übernehmen Bindungen für den Wohnungsbau, insbesondere die Errichtung von 30% aller Wohnungen als öffentlich geförderter Wohnungsbau und von mindestens 10% für das mittlere Preissegment.
   
   


4. Die Planungsbegünstigten müssen innerhalb einer bestimmten Frist die Errichtung der Wohngebäude durchführen.

Die Entwicklung eines neuen Wohngebietes verursacht umfangreiche Kosten, und zwar die Planungs- und Gutachtenkosten, die Herstellungskosten für die technische Erschließung einschließlich Lärmschutz, für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen, für Spielplätze und Grünflächen sowie für soziale Infrastruktur (z.B. Kindergarten, Krippe und Grundschulplätze). Außerdem entstehen Kosten für die Freilegung und Herrichtung der Grundstücke und für den Erwerb der Flächen für öffentliche Zwecke. Weiterhin ergeben sich aus der obligatorischen Errichtung von Wohnungen mit Mietpreisbindungen Auswirkungen auf den Bodenwert der Grundstücke der Planungsbegünstigten, denn im Vergleich zum freifinanzierten Wohnungsbau korreliert dieser Wohnungsbau meistens mit geringeren Bodenwerten auf den betroffenen Grundstücken.

Die Kosten für die Entwicklung des neuen Wohnbaugebietes werden von den Planungsbegünstigten (Eigentümerinnen, Eigentümer, Investorinnen und Investoren) anteilig übernommen, denn ihre Grundstücke erfahren durch die städtische Planung und Erschließung einen erheblichen Wertzuwachs. Für die Kostenbeteiligung wird daher der Bodenwert vor und nach der Entwicklung ermittelt, um die Bodenwertsteigerung aufgrund der städtebaulichen Planung und Erschließung abzuleiten. Davon werden höchstens 2/3 zur Finanzierung der Baugebietsentwicklung verwendet, so dass mindestens 1/3 der Bodenwertsteigerung bei den Planungsbegünstigten verbleibt. Die Begrenzung der Kostenbeteiligung auf 2/3 stellt sicher, dass die Kostenbeteiligung nach den strengen rechtlichen Anforderungen auch als angemessen zu beurteilen ist und die die Akzeptanz des Baulandmodells bei den Beteiligten erhöht wird.

Erst wenn der Stadt Flächen gehören, kann sie die Ziele der sozialgerechten Bodennutzung auch effizient umsetzen. Dies gilt vor allem für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, die Bereitstellung bedarfsgerechter sozialer Infrastruktur wie Kitas und Grundschulen, sowie für die Schaffung attraktiver Grünflächen in den Quartieren.

Die kommunalen Grundstücke für den Wohnungsbau können dabei i.d.R. mittels Konzeptvergabe an Bauträger und Wohnungsunternehmen oder einzelne Grundstücke für Einfamilienhäuser nach festgelegten sozialen Kriterien an Familien mit Kindern, Haushalte mit geringem Einkommen, an neue oder bestehende Wohnungsgenossenschaften, an Baugruppen oder für besondere gemeinwohlorientierte Wohnprojekte etc. vergeben. Durch diese Wege der Grundstücksvergabe erhöht die "wohnvision - Baulandmodell Braunschweig" das Angebot an bezahlbarem Wohnraum und fördert die private Eigentumsbildung.

Den Ausgangspunkt für die Ermittlung des Erwerbspreises bildet der Wert für das baureife Land, den die Grundstücke im neuen Baugebiet aufgrund der Bebauungsplanung und der Erschließung haben werden. Davon werden alle Entwicklungskosten abgezogen, die zur Baureifmachung aufzuwenden sind. Diese Entwicklungskosten umfassen die Kosten der Bebauungsplanung inkl. aller erforderlichen Gutachten, die Kosten für Straßen, Grünflächen und soziale Infrastruktur wie z.B. Kitas. Darüber hinaus wird berücksichtigt, dass ein Teil der Flächen nicht bebaut werden kann, da diese öffentlichen Zwecken dienen sollen (Verkehrserschließung, Grünflächen, Kitas etc.).

Fazit: Der sich ergebende Erwerbspreis ist für die Stadt wirtschaftlich insofern tragfähig, als aufgrund der zu erwartenden Bodenwertsteigerungen mit den Erlösen nach dem Verkauf der Baugrundstücke die Kosten der Baulandentwicklung gedeckt werden können. Die Stadt wird mit dem Zwischenerwerb der Flächen zwar eine Kostendeckung, indessen keinen Gewinn erzielen.

Der Einstiegspreis ergibt sich durch den Abzug aller Entwicklungskosten des Baugebiets von dem Wert für das baureife Land. Hierbei wird auch berücksichtigt, dass dem Investor ein Entwicklungsgewinn verbleibt.