Vertragliche Vereinbarungen

Die klassische Umlegung wird durchgeführt, wenn viele Grundstückseigentümer am Verfahren beteiligt sind. Haben sich die Grundstückseigentümer allerdings zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammengefunden oder ihre Flächen an einen Investor veräußert, so schließt die Stadt mit diesem Investor einen Städtebaulichen Vertrag ab. Städtebauliche Verträge dienen der Erfüllung städtebaulicher Aufgaben. Sie ergänzen das hoheitliche Instrumentarium des Städtebaurechts.

Der Abschluss von städtebaulichen Verträgen im Zusammenhang mit städtebaulichen Planungen ist in § 11 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.

In einem städtebaulichen Vertrag kann sich der Vertragspartner (Investor) zur Vorbereitung und Durchführung einer städtebaulichen Maßnahme verpflichten. Darunter fallen zum Beispiel die Bodenordnung, die Beseitigung von Altlasten (Bodensanierung) oder sonstige vorbereitende Maßnahmen, sowie die Ausarbeitung der städtebaulichen Planung. Dieser Planerkostenvertrag wird vor Planungsbeginn abgeschlossen.

Ebenfalls Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages kann die Förderung und Sicherung der städtebaulichen Ziele sein, die die Bauleitplanung mit ihren Festsetzungen verfolgt, wie z. B. die Sicherung der Grundstücksnutzung, die Durchführung der Ausgleichsmaßnahmen nach Naturschutzrecht und die Deckung des Wohnbedarfs für besondere Bevölkerungsgruppen und der ortsansässigen Bevölkerung.

Der entscheidende Punkt in einem städtebaulichen Vertrag ist jedoch die Verpflichtung vom Vertragspartner (Investor) zur Übernahme von Kosten, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind, natürlich nur soweit sie Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sind. Darunter fallen z. B. die Erschließungsmaßnahmen, die Ausgleichsmaßnahmen und die Folgekosten für Kindertagesstätten, Schulen, Spielplätze, Straßenausbau- oder Lärmschutzmaßnahmen, die nicht erschließungsbeitragspflichtig sind.

Grundsätzlich müssen die vereinbarten Leistungen im ursächlichen und zeitlichen Zusammenhang mit dem Vorhaben stehen und es müssen konkrete Maßnahmen genannt sein. Die vereinbarten Leistungen müssen angemessen sein. Die vertragliche Kostenübernahme für Folgekosten muss vor dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes, bzw. vor Planreife erfolgen, da die vertragliche Kostenübernahme unzulässig ist, sobald ein Baurecht besteht.

Es gibt den Sonderfall, dass ein Investor (Vorhabenträger) daran interessiert ist, ein spezielles einzelfallbezogenes Vorhaben zu verwirklichen.

Die Gemeinde kann dann gemäß § 12 BauGB durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit dieses Vorhabens bestimmen. Als vorhabenbezogenen Bebauungsplan bezeichnet man einen Bebauungsplan, der auf die Planung konkreter einzelner Vorhaben gerichtet ist.

Voraussetzung für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist, dass der Vorhabenträger einen mit der Gemeinde abgestimmten Plan (Vorhaben- und Erschließungsplan) zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen abzuschließen bereit und in der Lage ist. Der Vorhabenträger muss sich in einem Durchführungsvertrag, der Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplans wird, verpflichten, das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen und die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu übernehmen. Der Abschluss des Durchführungsvertrages muss vor dem Satzungsbeschluss über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfolgen.

Inhaltlich muss der Vorhaben- und Erschließungsplan genaue Angaben über das beabsichtigte Vorhaben und die Erschließungsanlagen enthalten, um dem Bestimmtheitsgebot zu entsprechen und die Grundlage für die Genehmigung des Vorhabens zu bilden. Das erfordert z. B. Angaben über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Sollen die Vorhaben in einem bereits beplanten Bereich ausgeführt werden, muss der Vorhaben- und Erschließungsplan die Änderungen des Bebauungsplanes enthalten.

Der Durchführungsvertrag ist ein städtebaulicher Vertrag im Sinne des § 11 Abs. 4 BauGB.

Neben einigen Vorläuferregelungen (Bauplanungs- und Zulassungsverordnung in den neuen Bundesländern und Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch) wurde die Bestimmung über städtebauliche Verträge erstmalig mit dem Bau- und Raumordnungsgesetz (BauROG) zum 1. Januar 1998 in § 11 und 12 BauGB eingeführt.

Seit dieser Zeit wurden von der Stadt Braunschweig mit Investoren schon über 110 solcher Verträge abgeschlossen.

Ziel einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme gemäß §§ 165 bis 171 BauGB ist es, ebenso wie in einem Umlegungsverfahren, Bauland bereitzustellen. Im Gegensatz zur Umlegung, in der das Eigentum am Grund und Boden garantiert bleibt, werden bei der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme die Grundstücke von der Kommune erworben (Zwischenerwerb). Nach Abschluss der Planung werden die Baugrundstücke an Bauwillige und die ehemaligen Eigentümer veräußert.

Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen können nur durchgeführt werden, wenn folgende Voraussetzungen gemäß § 165 BauGB vorliegen:

• die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung müssen im öffentlichen Interesse liegen und die zügige Durchführung muss innerhalb eines absehbaren Zeitraumes gewährleistet sein,
• die Flächen im Geltungsbereich der Entwicklungsmaßnahme sollen erstmalig entwickelt oder im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden,
• das Wohl der Allgemeinheit muss die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erfordern, insbesondere zur Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten, zur Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen oder zur Wiedernutzung brachliegender Flächen,
• die Ziele und Zwecke der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme können durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden oder die Eigentümer sind aufgrund anderer Preisvorstellungen nicht verkaufsbereit.

Die Durchführung von städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen ist für die Kommune von finanziellem und materiellem Vorteil, da z.B. im Gegensatz zur Umlegung der Planungsgewinn abgeschöpft werden kann, kein Ersatzland von der Kommune für überörtliche Gemeinbedarfsflächen, wie bei einem Umlegungsverfahren, bereitgestellt werden muss und Einfluss auf eine zügige Realisierung des Planbereiches genommen werden kann.

Da es jedoch nicht leicht ist, die oben genannten Voraussetzungen zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nachzuweisen und es schwierig ist, alle Flächen zum entwicklungsunbeeinflussten Wert anzukaufen, wurde in der Stadt Braunschweig bisher noch keine Entwicklungsmaßnahme durchgeführt. Stattdessen wurden und werden die für die Eigentümer „milderen Mittel“ wie Umlegung oder städtebauliche Verträge zur Realisierung der Planungen angewendet.