Baulandumlegung

Informationen zum Verfahren nach dem Baugesetzbuch

Die Umlegung ist ein durch die Bestimmungen des Baugesetzbuchs (§§ 45-84 BauGB) geregeltes Grundstückstauschverfahren. Sie dient der erstmaligen Erschließung eines bisher unbebauten oder zur Neuordnung eines bereits bebauten Gebietes nach Maßgabe der Festsetzungen eines Bebauungsplanes. Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile kann eine Umlegung auch ohne einen Bebauungsplan durchgeführt werden, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben. In Braunschweig ist jedoch bisher noch kein Umlegungsverfahren ohne einen Bebauungsplan nach § 30 BauGB durchgeführt worden.

Voraussetzung für die Durchführung eines Umlegungsverfahrens ist der Anordnungsbeschluss der Gemeinde. Erst wenn die vom Verfahren betroffenen Eigentümer über Ziel und Zweck der Umlegung informiert wurden und diese angehört worden sind, kann der Umlegungsausschuss durch Beschluss die Umlegung einleiten. Allerdings kann die Einleitung bereits während des Bebauungsplanverfahrens erfolgen. Dann muss der Bebauungsplan jedoch vor Aufstellung des Umlegungsplans in Kraft getreten sein. Die Durchführung einer Umlegung liegt sowohl im privaten Interesse der beteiligten Grundstückseigentümer wie auch im öffentlichen Interesse.

Der Umlegungsbeschluss, der die im Verfahren liegenden Grundstücke einzeln aufführt, wird anschließend öffentlich bekannt gemacht. Die Bekanntmachung des Beschlusses beinhaltet die Aufforderung, weitere Beteiligte sowie Rechte und Belastungen an den Grundstücken, die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind, bei der Umlegungsstelle anzumelden. Die Bestandskarte (Abgrenzung des Umlegungsgebietes) und das Bestandsverzeichnis (beinhaltet Namen der Eigentümer sowie weitere Informationen aus dem Grundbuch und dem Liegenschaftskataster) wird für einen Monat öffentlich ausgelegt.

Nach Einleitung des Umlegungsverfahrens unterliegen die Grundstücke einer Verfügungs- und Veränderungssperre (§ 51 BauGB). Danach darf nur mit schriftlicher Genehmigung z. B. ein Grundstück verkauft, geteilt, belastet, bebaut oder werterhöhende Maßnahmen vorgenommen werden. Durch einen so genannten Umlegungsvermerk im Grundbuch ist die Einhaltung der Verfügungs- und Veränderungssperre für Rechtsgeschäfte die im Grundbuch eingetragen werden gewährleistet. Genehmigungspflichtig sind aber auch grundbuchlich nicht eingetragene Vereinbarungen wie z. B. die Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen.

Nachdem eine Aufteilung der Baugrundstücke als Entwurf erstellt worden ist und die Wertermittlung vorliegt, werden mit den Eigentümern die Durchführung der Umlegung und die Auswirkungen intensiv erörtert.

Folgende vereinfacht dargestellten Kartenbeispiele zeigen die Auswirkung eines Umlegungsverfahrens für die Grundstücksverhältnisse:

Legende:
Ordnungsnummer  = Stadt (erhält die öffentlichen Flächen unentgeltlich zugeteilt)
Ordnungsnummer ‚ - … = private Eigentümer (erhalten bebaubare Grundstücke)

Der Grundgedanke der Umlegung ist die rechnerische Vereinigung aller im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke zur so genannten Umlegungsmasse. Aus dieser Masse werden der Stadt vorab die örtlichen öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen (hier im Beispiel mit der Ordnungsnummer  gekennzeichnet) und andere gebietsbezogene öffentliche Flächen (wie z. B. Immissionsschutzflächen, die Flächen für die Regenklär- und Regenüberlaufbecken und die diesen Flächen zugeordneten Flächen zum Ausgleich nach Naturschutzrecht) unentgeltlich zugeteilt. Die verbleibenden Flächen (Verteilungsmasse =  Summe aller privaten Zuteilungsgrundstücke) werden den beteiligten Eigentümern in Form von zweckmäßig gestalteten Baugrundstücken zugeteilt. Die Verteilung der Baugrundstücke erfolgt entweder nach dem Verhältnis der Werte oder der in die Umlegung eingeworfenen Flächen. Eine Verteilung nach Flächen kommt vornehmlich in Gebieten zur Anwendung, in denen alle Grundstücke etwa die gleichen Bodenwerte haben. In Braunschweig ist bisher wegen der differenzierten Verhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt die Wertumlegung durchgeführt worden. Dabei werden die Bodenwerte vor der Umlegung als Einwurfswerte, die Werte der durch die Umlegung gebildeten Baugrundstücke als Zuteilungswerte bezeichnet.

Ausgangspunkt bei der Ermittlung der Einwurfs- und Zuteilungswerte ist in der Regel der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelte erschließungsbeitragsfreie Bodenrichtwert, der von der Lage und Ausnutzung her mit den nach der Umlegung neu geschaffenen Baugrundstücken vergleichbar ist. Aus diesem erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwert, abzüglich der voraussichtlichen Erschließungsbaukosten und Kosten der Ausgleichsmaßnahmen nach Naturschutzrecht (diese Baukosten werden erst nach Ablauf des Umlegungsverfahrens und nach Fertigstellung der Erschließungsanlagen erhoben), errechnet sich der Zuteilungswert der künftigen Baugrundstücke. Der Wert der in die Umlegung eingeworfenen Grundstücke (Einwurfswert, in der Regel Rohbauland) soll durch Vergleichspreise ermittelt werden. Da entsprechende Vergleichspreise für Rohbauland in Braunschweig nicht in ausreichender Anzahl vorliegen, wird der Einwurfswert der Flächen aus dem durchschnittlichen Zuteilungswert abzüglich des Umlegungsvorteils abgeleitet. Dieser Umlegungsvorteil setzt sich aus mehreren Einzelvorteilen zusammen wie z. B. Verkürzung der Aufschließungsdauer, erschließungsflächenbeitragsfreie Zuteilung (es fallen für die Erschließungsanlagen keine Grunderwerbskosten mehr an), Kostenersparnis (Grundbuch-, Notar-, Vermessungsgebühren) und wirtschaftliche Lageverbesserung.

Bei der Verteilung des Nettobaulandes (Verteilungsmasse) an die beteiligten Grundstückseigentümer ist der Sollanspruch maßgebend. Der Sollanspruch ist der den beteiligten Grundeigentümern an der Verteilungsmasse zustehende Anteil und wird ermittelt aus dem Verhältnis, in dem die früheren Grundstücke wert- oder flächenmäßig zueinander gestanden haben. Jedem Grundstückseigentümer soll ein Grundstück (oder mehrere) mit mindestens dem gleichen Verkehrswert zugeteilt werden, den sein früheres Grundstück (Einwurfsgrundstück) hatte. Entstehende Wertunterschiede zwischen den eingeworfenen und zugeteilten Grundstücken werden in Geld ausgeglichen.

Auf diese Weise wird gewährleistet, dass das Eigentum am Grund und Boden garantiert ist und sich das Eigentum lediglich durch Lage-, Form- und Größenveränderungen in andere Grundstücke verwandelt, die entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes bebaubar sind.

Nach Erörterung mit den Eigentümern wird vom Umlegungsausschuss der Umlegungsplan, bestehend aus der Umlegungskarte und dem Umlegungsverzeichnis durch Beschluss aufgestellt. Aus dem Umlegungsplan geht der Neuzustand der Grundstücke hervor, einschließlich aller Änderungen, die die im Verfahren befindlichen Grundstücke erfahren. Im Umlegungsplan wird aus dem Unterschied zwischen den eingeworfenen und zugeteilten Grundstücken festgesetzt, welchen Geldausgleich die Eigentümer zu zahlen haben bzw. welchen Geldausgleich sie bekommen.

Nach Aufstellung des Umlegungsplans wird den Beteiligten ein ihre Rechte betreffender Auszug aus dem Umlegungsplan mit Rechtsbehelfsbelehrung zugestellt. Wie auch zu den anderen Verwaltungsakten im Umlegungsverfahren, können die Beteiligten Widerspruch zu den im Umlegungsplan vorgesehenen Regelungen innerhalb eines Monats einlegen. Werden keine Widersprüche eingelegt oder ist hierüber letztinstanzlich entschieden worden, wird die Rechtskraft des Umlegungsplans (Unanfechtbarkeit) festgestellt.

Nach Inkrafttreten des Umlegungsplans werden die bisherigen Rechtsverhältnisse durch die im Umlegungsplan vorgesehenen neuen Rechtsverhältnisse, sowohl in der Örtlichkeit als auch im Grundbuch und Liegenschaftskataster, ersetzt.

Bei der Durchführung eines Umlegungsverfahrens gibt es unter bestimmen Voraussetzungen verschiedene Möglichkeiten, die den Ablauf des Verfahrens beschleunigen können:

• Der Umlegungsplan kann z. B. erst nur für Teile des Umlegungsgebietes aufgestellt werden (Teilumlegungsplan gemäß § 66 Abs. 1 BauGB). Es muss allerdings gewährleistet sein, dass eine Gleichbehandlung aller Beteiligten bestehen bleibt und hierdurch in den verbleibenden Abschnitten den künftigen Entscheidungen nicht vorgegriffen wird.
• Auch schon vor Aufstellung des (Teil-) Umlegungsplans und vor Rechtskraft des Bebauungsplanes können z. B. Eigentums- und Besitzverhältnisse für einzelne Grundstücke geregelt werden (Vorwegnahme der Entscheidung gemäß § 76 BauGB). Diese Regelung bietet sich z. B. an, wenn einem Eigentümer mit einer kleinen Einwurfsfläche kein Baugrundstück zusteht und er im Umlegungsverfahren „nur" eine Geldabfindung bekommt oder ein Eigentümer auf einem Baugrundstück, das erschlossen ist, mit den Bauarbeiten beginnen will.
• Sofern schon ein rechtskräftiger Bebauungsplan besteht und das Wohl der Allgemeinheit es erfordert, kann die Gemeinde bereits vor Aufstellung des (Teil-) Umlegungsplanes vorzeitig in den Besitz der öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen eingewiesen werden (Vorzeitige Besitzeinweisung gemäß § 77 (1) Nr. 1 BauGB). Damit erreicht man, dass noch vor Abschluss des Umlegungsverfahrens mit dem Bau der Erschließungsanlagen, insbesondere der Straßen, begonnen werden kann.
  
  Nach Aufstellung des (Teil-) Umlegungsplanes und Übertragung der Grenzen der neuen Grundstücke in die Örtlichkeit, können auch sonstige am Umlegungsverfahren Beteiligte in den Besitz der nach dem (Teil-) Umlegungsplan für sie vorgesehenen Grundstücke oder Nutzungsrechte eingewiesen werden (§ 77 (1) Nr. 2 BauGB).