Das Baugesetzbuch sieht vor, dass in umfassenden Sanierungsverfahren zur Finanzierung der Sanierungskosten Ausgleichsbeträge von den Eigentümer:innen im Sanierungsgebiet zu erheben sind. Die Erhebung liegt nicht im Ermessen der Stadt.

Der Ausgleichsbetrag entspricht dem Wertzuwachs eines Grundstückes, der durch die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen bewirkt wurde. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet werden soll. Der Ausgleichsbetrag ist ein anteiliger finanzieller Beitrag zu den hohen Kosten der Sanierung, die sonst von der Allgemeinheit zu tragen sind. Im Ausgleichsbetrag kommt die Sozialbindung des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 des Grundgesetzes zum Ausdruck.

Zahlungspflichtig ist, wer zu dem Zeitpunkt, in dem die (Teil-)Aufhebung der Sanierungssatzung öffentlich bekanntgemacht wird, Eigentümer:in des Grundstückes ist. Bei Teileigentum teilt sich die Zahlungspflicht auf: Jede:r Teileigentümer:in ist entsprechend ihrem bzw. seinem Eigentumsanteil zahlungspflichtig. Mehrere Zahlungspflichtige (z. B. bei einer Erbengemeinschaft) haften als Gesamtschuldner:innen.

Grundlage sind die sog. besonderen Bodenrichtwertkarten für die Anfangs- und End-Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses sowie ggf. darauf basierende Einzelgutachten des Gutachterausschusses, der städtischen Bewertungsstelle oder freier Gutachter. Der Gutachterausschuss ist im Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (LGLN) angesiedelt. Die meisten Einzelgutachten werden von der städtischen Bewertungsstelle erstellt. Den Grundstückseigentümer: innen entstehen für die Gutachten keine Kosten.

Bei der Erhebung des Ausgleichsbetrages im Bescheidverfahren werden die Grundstücke grundsätzlich durch Einzelgutachten bewertet.

Bei der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages wird der Ausgleichsbetrag überschlägig auf der Grundlage der Richtwertzonen der o. g. besonderen Richtwertkarten unter Berücksichtigung der tatsächlichen baulichen Ausnutzung des Grundstückes ermittelt. Dabei werden geringfügige Abweichungen gegenüber einer differenzierten und umfangreichen Ermittlung, wie sie in einem Bescheidverfahren notwendig sind, in Kauf genommen.

Beispiel: Eine Richtwertzone gibt einen Anfangs-Bodenwert (200 €/m²) und einen End-Bodenwert (215 €/m²) mit einer durchschnittlichen baulichen Ausnutzung (Geschossflächenzahl = GFZ) von 1,2 an, die tatsächliche Ausnutzung des Grundstückes liegt aber bei einer GFZ von 2,0. So ergeben sich ein höherer Anfangs-Bodenwert von 236 €/m² und ein höherer End-Bodenwert von 254 €/m². Der Ausgleichbetrag beträgt in diesem Beispiel 254 €/m²– 236 €/m² = 18 €/m².

Nein, da Graffiti kein Problem der Sanierung ist bzw. nicht durch Sanierung beeinflussbar ist. Es handelt sich hierbei um nicht für den Bodenwert relevante Einflussfaktoren.

Nein, auch solche Faktoren sind nicht durch die Sanierung beeinflussbar und haben demzufolge keinen Einfluss auf den Bodenwert des Grundstückes.

Wenn bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrages geplante, aber noch nicht durchgeführte wertsteigernde Maßnahmen mitberechnet werden, kann in einem frühen Stadium der Sanierung ein Abschlag auf den Ausgleichsbetrag vorgenommen werden für den Fall, dass nicht alle geplanten Maßnahmen auch tatsächlich durchgeführt werden. Hierbei werden Wartezeit und Wagnis berücksichtigt. Im Sanierungsgebiet „Soziale Stadt – Westliches Ringgebiet“ ist die Sanierung so weit fortgeschritten bzw. steht so kurz vor dem Gesamtabschluss, dass alle noch ausstehenden Maßnahmen feststehen bzw. sich bereits in der Umsetzung befinden. 

Ausgleichsbetragspflichtig ist gemäß Baugesetzbuch grundsätzlich die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grundstückes, nicht die Mieterin bzw. der Mieter. Laut Betriebskostenverordnung dürfen Vermieter:innen sogenannte laufende öffentliche Lasten des Grundstückes auf die Mieter:innen umlegen. Der Ausgleichsbetrag ist eine einmalige, keine laufende Last. Gemäß Baugesetzbuch (§ 154 Abs. 4 Satz 3) ruht der Ausgleichsbetrag auch nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

Gleichwohl kann die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der mietrechtlichen Bestimmungen Mieterhöhungen begründen. Dies ist nicht auf die Erhebung von Ausgleichsbeträgen, sondern vor allem auf die durchgeführten Baumaßnahmen (§ 148 Baugesetzbuch) am oder im Gebäude selbst oder auf Ordnungsmaßnahmen (§ 147 Baugesetzbuch) in dem jeweiligen Gebiet zurückzuführen, wenn sich dadurch eine infrastrukturelle Lagewertverbesserung ergibt; ggf. begleitet durch einen entsprechenden Mietspiegel. Ausschlaggebend ist insoweit also nicht die Erhebung des Ausgleichsbetrages, sondern die durchführten Ordnungs- und Baumaßnahmen. 

Mit der Festsetzung (Erhebung) des Ausgleichsbetrages im Bescheidverfahren stellt dieser für die Ausgleichsbetragspflichtigen eine Schuld dar. Der Schuldbetrag wird einen Monat nach Bekanntgabe des Ausgleichsbetragsbescheids grundsätzlich in einem Betrag fällig. 

Bei Abschluss einer Vereinbarung über die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages beträgt die Zahlungsfrist mindestens einen Monat. In Abstimmung mit der Stadt kann auch eine längere Zahlungsfrist vereinbart werden.

Anm.: Die Eigentümer: innen entscheiden selbst, ob und wann sie einer vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages zustimmen. Sie können von der Verwaltung nicht zu einer Ablösung gezwungen werden. Umgekehrt besteht auch kein Rechtsanspruch auf den Abschluss einer Vereinbarung zur vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages. Zwei Bedingungen müssen in jedem Fall erfüllt sein: Der Ausgleichsbetrag muss hinreichend sicher ermittelbar sein, und das betroffene Grundstück darf keinen erheblichen Sanierungsbedarf aufweisen.

Im Rahmen der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages kann eine Ratenzahlung individuell zwischen Eigentümer:in und Stadt verhandelt werden.

Im Bescheidverfahren hat die Stadt den Ausgleichsbetrag auf Antrag in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, wenn der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer nicht zugemutet werden kann, den Betrag bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln (z. B. durch einen Bankkredit) zu erfüllen. Für die Antragsbearbeitung sind die Einkommens- und Vermögensverhältnisse offenzulegen und geeignete Belege vorzulegen, um eine Prüfung des Antrages zu ermöglichen.

Vor den jeweiligen Teilaufhebungen der Sanierungssatzung wird den betroffenen Eigentümer: innen die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages angeboten, sofern das Grundstück die Voraussetzungen hierfür erfüllt (s. o.). Darüber hinaus kann sich jede:r Eigentümer:in unabhängig von den Teilaufhebungen jederzeit wegen der Ablösung an die Stadt wenden und individuell beraten lassen.

In einer Eigentümer:innengemeinschaft wird jeder einzelne Eigentumsanteil separat behandelt. Eine Ablösung des einen Eigentumsanteils hat keine Auswirkungen auf die anderen Eigentumsanteile. Eigentümer:innen, die den Ausgleichsbetrag nicht vorzeitig ablösen, werden zu einem späteren Zeitpunkt zur Zahlung des Ausgleichsbetrages herangezogen.

Eine Förderung ist grundsätzlich unabhängig von der vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages bis zur (Teil-)Aufhebung der Sanierungssatzung möglich. 

Das Grundstück bzw. Teileigentum bleibt bis zur Rechtskraft der (Teil-)Aufhebungssatzung Teil des Sanierungsgebietes. Anschließend wird das Grundbuchamt beim Amtsgericht von der Stadt um die Löschung der Sanierungsvermerke aller von der (Teil-)Aufhebung betroffenen Grundbuchblätter ersucht. Den Grundstückseigentümer:innen entstehen dadurch keine Kosten.

Die Ablösung bietet die Möglichkeit, finanzielle Planungssicherheit für das Grundstück zu gewinnen. Ausgleichsbeträge werden kalkulierbar. Die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages beinhaltet zwar auf der einen Seite die Chance, später evtl. höher ermittelte Ausgleichsbeträge zu vermeiden, aber auf der anderen Seite auch das Risiko, dass später tatsächlich eine niedrigere Werterhöhung festgestellt wird. 

Mit dem Abschluss einer Ablösevereinbarung wird eine abschließende Regelung zum Ausgleichsbetrag getroffen. Sowohl eine Nachforderung seitens der Stadt als auch eine Rückzahlung des vereinbarten Betrages an die Eigentümer: innen sind ausgeschlossen. Grundsätzlich gibt es bei jeder Grundstückswertermittlung – und dazu zählen auch Ausgleichsbeträge – einen Beurteilungsspielraum, der Abweichungen nach oben wie nach unten mit sich bringt.

Ja, beide Fälle sind möglich. 

Sinn und Zweck einer Ablösevereinbarung ist es, mit den Ausgleichsbetragspflichtigen schon vor Abschluss der Sanierungsmaßnahme eine endgültige Regelung über den Ausgleichsbetrag einvernehmlich treffen zu können. Die Stadt hat darüber hinaus ein Interesse daran, Ausgleichsbeträge frühzeitig abzulösen, da diese Einnahmen gleich wieder für die Sanierung eingesetzt werden können. 

Alle städtebaulichen Maßnahmen im Sanierungsgebiet „Soziale Stadt – Westliches Ringgebiet“ haben eine Verbesserung der Situation vor Ort zum Ziel. Subjektive Betrachtungsweisen haben keinen Einfluss auf die Berechnung. So wird z. B. die Sanierung eines Spielplatzes als positive Maßnahme bewertet, auch wenn sich Nachbarn vom Kinderlärm gestört fühlen.

Niemand kann zur Modernisierung gezwungen werden. Wenn beispielsweise in einer Straße nur ein:e Eigentümer:in unter Inanspruchnahme einer Förderung das Haus saniert, muss diese Person dafür keinen höheren Ausgleichsbetrag zahlen, da es sich nicht um eine Bodenwertsteigerung des eigenen Grundstückes handelt. Die anderen Eigentümer:innen müssen jedoch zahlen, weil sich für sie das (Wohn-)Umfeld verbessert hat. Die Gebäudesanierung wirkt sich bodenwertsteigernd aus, da der Grundstücksmarkt auf gut sanierte Häuser im Umfeld reagiert. 

Baumaßnahmen am eigenen Gebäude sind nicht relevant, da diese zwar den Gebäudewert, jedoch nicht den Bodenwert steigern. Bodenwertsteigerungen durch Eigentümer:innen selbst kommen nur in Frage, wenn grundstücksrelevante Maßnahmen (z. B. eine Altlastenbeseitigung) durchgeführt werden. Bereits durchgeführte Maßnahmen sollen von den Eigentümer:innen angegeben werden, wenn sie im Bescheidverfahren zur Erhebung des Ausgleichsbetrages angehört werden, damit die Stadt eine Anrechnung prüfen kann.

Nein, für bereits begonnene oder abgeschlossene Maßnahmen können nachträglich keine Fördermittel mehr beantragt werden.

Eine Doppelförderung bzw. wiederholte Förderung ist nicht ohne Weiteres möglich. Dies ist auch nicht Ziel der Stadt.

Ja, aber nicht für dieselbe Maßnahme. Es können aber Maßnahmen- bzw. Bauabschnitte gebildet werden. 

Eine indirekte Förderung ist über eine steuerliche Abschreibung möglich. Ein direkter Zuschuss wird nur bei städtebaulich besonders wirksamen Maßnahmen oder bei Maßnahmen zur Freiflächen- und Wohnumfeldgestaltung gewährt. Hierbei muss ein Modernisierungsvertrag abgeschlossen werden. Vor der vertraglichen Regelung darf nicht mit dem Bau begonnen werden, da sonst die Förderung ganz oder teilweise verloren geht.